1、为什么要拟定《深圳市城市更新外部移送公共设备用地施行办理规矩》（以下简称《办理规矩》）？
答：跟着城市的高速展开及办理人口的敏捷添加，我市关于公共设备的需求日益增长，现在规划的公共设备施行率仅50%，其他大部分坐落现状建成区，难以履行。一方面，受土地资源高度紧缺及土地增值带来的巨大利益驱动影响，因公共利益需求而行使的行政征收遭到信访维稳等要素限制推进不畅。已批施行方案的土地整备利益统筹试点项目大部分以未完善征（转）地手续的空位为主，对现状是建成区规划确是配套设备的用地经过土地整备施行较为困难。另一方面，自2009年以来，我市构建起“政府引导、商场运作”的更新方法，以商场化方法和谐处理搬家补偿安顿等问题，弥补了部分现状是建成区的规划配套设备难以施行的问题。
城市更新及土地整备作为我市城市二次开发的重要抓手，为我市公共利益用地的施行供应了坚实保证。但因其本身特色，亦存在必定的缺乏。在现在空间交织、权属杂乱、配套设备难以施行的客观情况下，有必要进一步立异城市更新方针，加强城市更新关于公共设备施行的促进效果，强化政府关于公共利益用地的统筹引导，并凭借商场的动力与生机，将公共设备用地与更新项目的施行进行绑缚，完结规划公共利益用地的履行。
答：《办理规矩》根据现在规划公共设备用地难以履行及拟进行撤除重建类城市更新的片区合法用地份额缺乏的客观情况，结合土地整备施行方法，凭借商场手法，将“公共设备用地”与“更新片区或项目”的施行进行绑缚：一方面经过商场化手法将坐落撤除重建类城市更新项目（以下简称更新项目）撤除规划以外的公共设备用地，由更新项目施行主体理顺经济关系，完结修建撤除，并无偿移送国有（该部分移送的公共设备用地简称外部移送用地）；另一方面经过给予承当移送职责的更新项目部分合法用地份额的计入及恰当的修建面积补偿，保证更新项目的施行。
开始评价，“十三五”和“十四五”期间，城市更新方案阶段可在现有根底上新增5-10平方公里的公共设备用地供应；城市更新用地出让阶段，估计每年可在现有根底上添加约一倍的公共设备用地供应。
答：外部移送用地目标首要含三类：一是法定图则或其他法定规划承认的文体设备用地（GIC2）、医疗卫生用地（GIC4）、教育设备用地（GIC5）、社会福利用地（GIC7）、公用设备用地（U）、绿洲与广场用地（G）、交通场站用地（S4）；二是辖区政府亟需施行的路途、河道等线性工程的重要节点用地；三是根本生态控制线规划内（不含一级水源保护区）手续完善的各类用地。契合根本生态控制线有关规矩与生态环境保护相适合的现状严重路途交通设备、市政公用设备、旅行设备、公园、现代农业、教育科研等项目用地在外。
外部移送用地应与更新项目坐落同一行政区（新区）辖区规划内，各区政府（新区管委会）应结合辖区公共利益项目的实践需求及建造时序，加强政府的统筹引导，要点保证辖区急缺、急迫的公共利益项目建造，有序推进辖区公共利益用地供应。
（四）单个划定规划的用地面积准则上不小于3000平方米，但触及以下景象的在外：
（五）用地规划触及建成区和未建造用地的，应参照城市更新单元撤除规划鸿沟划定要求别离予以划定；
（六）外部移送用地触及被占用的国有未出让用地的，应无偿清退，不适用本规矩第八条及第九条。
外部移送用地不得包括土地整备年度方案规划内的用地。已列入土地整备年度方案规划内的用地经过本规矩施行的应先行调出土地整备年度方案。
一是外部移送用地面积可按规矩计入更新项目权属明晰的合法土地面积，其间：手续完善的各类用地，其悉数用地面积可计入更新项目权属明晰的合法土地面积；未完善征（转）手续的用地（指未签定征（转）地协议或许已签定征（转）地协议但土地或许修建物未作补偿的用地），其55%的用地面积可计入更新项目权属明晰的合法土地面积。
二是关于外部移送用地规划建成区的部分，可核算搬运容积计入更新项目，计入后的更新项目规划容积应契合《深标》及我市城市更新方针相关规矩，应满意交通市政设备承载才能要求，并以获同意的城市更新单元规划为准。其间，外部移送用地建成区现状容积率低于搬运系数的，按外部移送用地建成区用地面积乘以搬运系数核算搬运容积；外部移送用地建成区现状容积率等于或高于搬运系数的，按外部移送用地现状修建面积的1倍核算搬运容积，现状修建面积以深圳市地籍测绘大队直接出具或许审阅的测绘查丈陈述为准。
详细由更新项目施行主体结合项目可施行性及利益平衡等要素，自行考虑，自主挑选。
答：首要有以下几方面考虑：一是外部移送用地目标首要是规划未履行的公共设备用地，无法独自施行城市更新；二是关于规划公共利益项目的施行应强化政府统筹，优先经过土地整备方法施行，辅以城市更新。故关于外部移送用地触及未完善征（转）地手续的用地部分应加强与土地整备等方针的联接，达到城市更新与土地整备两种存量用地二次开发方法关于公共利益用地的保证；三是该取值系数参阅了要点更新单元关于手续不完善用地的处置份额，并经过充沛测算与证明，一方面，外部移送用地可选的规划更广；另一方面，承当外部移送用地计入的更新项目也具有必定的可施行性。
答：方针的拟定首要是促进公共设备用地供应的问题，一起处理更新项目合法用地份额缺乏的难题，带动更新项目施行，故关于承当移送职责的更新项目应是适量补偿的准则。外部移送用地尽管经过计入更新项目合法土地面积，可以带来必定量的根底修建面积，但缺乏以抵扣外部移送用地（建成区）所需的拆迁补偿，需给予必定的修建面积搬运，以保证更新项目的经济可行性。一起，外部移送用地（建成区）的修建面积搬运也不宜过量，防止原坐落更新项目撤除规划内的规划公共设备用地进行拆分，经过移送的方法取得更大的利益，且给更新项目添加较大承载压力。
据此，方针依照更新项目内规划公共设备用地拆分前后修建规划平等的准则，结合外部移送用地的两种计入方法（100%及55%），测算出不同密度分区的搬运系数。一起，考虑不同密度分区现状均匀容积率的不同，故搬运系数以密度三区为准、一、二区梯度递加。触及跨多个密度分区的，按其建成区用地占比加权均匀后承认；坐落根本生态控制线规划内的，准则上应比相邻片区密度分区下降一区承认。详细搬运容积等于外部移送用地建成区用地面积乘以搬运系数。
此外，关于外部移送用地（建成区）现状容积率等于或高于上述搬运系数的，方针主张按其现状修建面积的1倍核算搬运容积。在契合《深标》及不改动城市更新单元主导功用的前提下，该部分搬运容积优先组织寓居功用。
关于外部移送用地属未建造用地的部分，考虑其不需承当拆迁职责，且计入更新项目合法用地份额时已带有部分根底容积，故方针提出不核算搬运容积。
答：按规矩计入的合法土地面积，其间属外部移送用地手续完善的各类用地等面积计入的部分，以外部移送用地的现状合法用处，与撤除规划内手续完善的各类用地依照城市更新地价测算规矩和次第进行测算；属未完善征（转）手续的用地计入的部分，参照“前史用地处置”的测算次第、地价规范和批改系数参加地价测算。
城市更新单元触及分期施行的，外部移送用地计入的部分应在城市更新单元规划承认的首期撤除规划同时参加地价测算。
答：搬运容积计入城市更新单元规划容积，并应按我市城市更新相关规矩配建人才住宅、安居型商品房、公共租借住宅、人才公寓及立异型产业用房等方针性用房。其间，属外部移送用地计入更新项目合法土地面积的部分，不再进行人才住宅、安居型商品房、公共租借住宅配建份额的核增或核减。
答：外部移送用地满意《办理规矩》第七条移送志愿要求的，可在城市更新单元方案申报时，参照《深圳市撤除重建类城市更新单元规划拟定申报技能规矩》同时供应相关材料，并附外部移送用地的计入方案及更新项目规划可行性研究方案。外部移送用地应依照相关规矩与更新项目规划内一切权力主体构成单一主体，准则上在更新项目取得施行主体承认和签定项目施行监管协议后方可进行修建物撤除，并在首期更新项目土地使用权出让合同签定前无偿移送。
更新项目施行主体应自行理清外部移送用地规划内的经济关系，自行撤除、整理地上修建物、构筑物及附着物等（按相关规矩需保存的在外），其间外部移送用地归于未完善征（转）手续的用地，原乡村团体经济组织继受单位应与政府签定完善处置土地征（转）用手续的协议，政府均不作补偿。
答：该方针是我委结合城市展开和商场需求展开的一项立异方针，首要表现在以下几个方面：一是扩展空间规划，加大了城市更新的片区统筹力度。经过本方针可完结同一行政辖区的公共利益用地，以“飞地”方法与更新项目绑缚施行，充沛发挥商场的动力与灵活性，加大了城市更新关于公共设备的施行力度；二是加强政府统筹，有序推进公共设备项目施行。一方面完结了更新与整备两种方法关于公共设备用地的保证力度，另一方面强化了政府关于公共设备项目施行的统筹引导效果；三是立异目标思路，破解当时更新作业面对的窘境。经过外部移送用地核算的合法土地面积归入更新项目，可进一步促进大片区的更新施行，带动大型的公共设备建造，并在必定程度上可破解拟更新的片区合法用地份额缺乏的问题；四是量化补偿规范，合理推进更新项目的施行。在城市空间承载才能殷实的前提下，以适量补偿为准则，以更新项目施行为根底，给予更新项目施行主体完结外部用地移送所需的根本拆赔补偿，并统筹考虑片区交通市政设备的承载才能，保证城市质量。
答：本规矩出台前更新单元规划现已审议并公示的更新项目不适用本规矩。已列入更新单元方案的更新项目履行本规矩的，更新单元方案应进行调整，可与更新单元规划同步申报。
《关于原特区外村办校园土地房产遗留问题处理的定见》（深规土规[2018]2号文）承认的村办校园用地，以及触及非农建造用地公共设备用地目标的，不适用本规矩。
深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市城市更新外部移送公共设备用地施行办理规矩的告诉
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